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房地产研究中心

思想观点

最坏的时代,最好的时代

和君集团房地产事业部,从宏观经济走势、房地产市场走势、商业环境、金融环境四大方面,对产业环境进行了详细分析,主要结论如下:

1、宏观经济走势分析

1。1  十八届三中全会标志着深化改革全面启动,并通过市场为导向的全面深化改革,恢复经济增长三大机制,即优化资源配置、激发创新和产生新产业。

1.2  未来的发展态势,可浓缩总结为“改革、创新、规范”三个关键词。这三个关键词,同样适用于地产行业,并对地产行业产生深远的影响。

1.3  通过全面深化改革,预测经济增长持续下滑的局面可能得到抑制,但“困难”仍将持续一段时间。

1.4  此次全面深化改革,一些相关产业将直接受益,如文化产业、军工产业、环保产业、教育产业、养老医疗产业等,地产企业应充分考虑与收益产业的嫁接。

2、 房地产市场走势简析

2.1  十八届三中全会后房地产行业整体走势概括为四大方面:市场化、土地改革、城镇化、财税改革。

2.2  虽然短期内行政化措施难全面放开,但房地产行业去行政化大势所趋,房地产行业同样面临着以市场为导向的全面深化改革,对于整个行业来说,整体是利好因素。

2.3   土地制度改革是一项长期而艰巨的任务,长远来看,将增加建设用地的规模,增加房地产市场供应。

2.4   新型城镇化推进速度加快,在配套的土地制度改革和户籍制度改革的推动下,对房地产企业的发展模式、产品形态等,提出了新的要求。“城市/城镇运营商”的概念逐步深化,但模式尚未形成。

2.5  房地产税收改革任重而道远,短期来看,对市场影响有限。

2.6   整体来看,房地产市场将趋于规范和理性,竞争更有序,真正的优胜劣汰和大洗牌的时代即将来临。

3、商业环境简析

3.1 在成本高企和电商冲击的双重压力下,传统商业陷入困局,转型迫在眉睫。

3.2 2013年是传统商业转型探索元年 ,传统零售企业转型创新不断,2014年零售公司经过探索将继续推进转型,逐步落地,但需关注实质效果和后续跟进改变。

3.3  目前国内商业地产过热,泡沫化、同质化、边缘化明显,特别是城市综合体是有非常明确的泡沫趋势的。

3.4  商业地产发展趋势可归纳为核心商圈的商业物业有可能逐渐降温;商业地产从自持为主即将迈向金融化阶段;科技化、大数据成为商业地产的基本配置,线上线下的融合将更紧密;未来商业不会脱离城市功能配套的基本属性,社区商业可能引领商业重头戏。

3.5  整体来看,只有真正懂商业的,对人的购物、休闲、娱乐等需求都把握非常准的企业,才可能真正把商业地产做好。商业地产市场处于有效供给不足的阶段,大有机会。

4、金融环境简析

4.1 在经历了一系列金融创新之后,无论是项目的融资,还是自有资金的利用,房企都有金融化的趋向。

4.2 房地产企业向金融业渗透两种思路包括入股银行、保险等金融机构、向资产管理者转型。无论是哪个思路都大有作为,但同时也对房企本身的经营管理能力,提出了更高的要求。

4.3 在最需要资金支持,也最容易变身为金融产品的商业地产领域,房地产企业有望突破现有政策的限制,实施项目融资的金融创新。对于房企来说,必须尽快完成战略布局,抓住随时可能出现的机会。

4.4 整体来看,金融化已不仅仅局限在融资渠道的创新,甚至会颠覆整个地产企业的经营模式,“反客为主”。

5、总结:最坏的时代,最好的时代

5。1 在以市场为导向的全面深化改革的大背景下,整体来看,房地产市场将趋于规范和理性,竞争更有序,真正的优胜劣汰和大洗牌的时代即将来临。

5.2 房地产去行政化是大势所趋,城市运营商的概念逐步深化,虽然模式尚未形成,但很可能成为下一个地产时代。

5.3 传统商业陷入困局,转型迫在眉睫,从商业地产角度看,一方面是以“城市综合体”为代表的上一代商业地产的泡沫化趋势,一方面是市场新生机会丛生,有效供给不足。

5.4 房企金融化是必然趋势,但金融化已不仅仅局限在融资渠道的创新,甚至会颠覆整个地产企业的经营模式,“反客为主”。

5。5 新技术、大数据渗透在每一个环节,是不容忽视的必然趋势。

5。6   综上所述,这是最坏的时代,因为一切皆“无章可循”,这又是最好的时代,把握机会,就有可能实现“弯道超车”,引领新的地产时代。

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